Un Fenómeno que Transformó la Vivienda
Colombia es un país de propiedad horizontal. Según datos recientes, 7 de cada 10 propiedades en el país funcionan bajo este régimen, sumando más de 2.9 millones de predios . En Bogotá, el 69% de los predios están bajo propiedad horizontal, y más de 18.000 copropiedades carecen de acompañamiento institucional efectivo, lo que evidencia la necesidad de una política pública robusta .
Antes de Mudarte: Lo que Debes Saber
Reglamento de PH
Es la norma suprema interna. Antes de comprar o arrendar, exige leer el Reglamento de Propiedad Horizontal. Allí se detallan horarios, uso de zonas comunes, restricciones de mascotas, parqueaderos y el procedimiento sancionatorio.
Dato clave: El reglamento no puede contradecir la Ley 675 ni la Constitución. Cláusulas que vulneren derechos fundamentales (como la intimidad) son ineficaces.
Cuota de Administración
No está atada al salario mínimo ni al IPC. El Gobierno Nacional aclaró en 2026 que solo la Asamblea General de Copropietarios puede fijar el presupuesto anual y, con base en él, determinar las cuotas .
Si ves un incremento automático sin sustento presupuestal, puedes solicitarlo por escrito y llevar el caso a la Asamblea.
Coeficiente de Copropiedad
Determina tu participación en votaciones y en el pago de expensas. Se calcula con base en el área privada construida, salvo en casos especiales (parqueaderos, depósitos o uso mixto) donde se pondera la destinación .
Ojo: No todos pagan lo mismo ni tienen el mismo poder de voto.
Solidaridad en Deudas
Si compras un inmueble con deudas de administración, tú respondes solidariamente por las expensas no pagadas por el anterior propietario. El notario debe exigir paz y salvo, pero si no lo hay, quedas obligado .
Verifica siempre el estado de cuenta antes de firmar la escritura.
Órganos de Gobierno
Conoce quién toma las decisiones: la Asamblea General (máxima autoridad), el Consejo de Administración (si existe) y el Administrador. En conjuntos con más de 20 bienes privados de uso comercial o mixto, el Consejo es obligatorio .
Comité de Convivencia
Es la primera instancia para resolver conflictos. Debe estar integrado por un número impar de personas (3 o más), elegidas por la Asamblea por un año. No puede imponer sanciones, solo mediar y proponer fórmulas de arreglo .
Realidades: Pros y Contras
Ventajas (Pros)
- Seguridad integral: Acceso controlado, vigilancia 24/7 y protocolos de emergencia.
- Amenidades compartidas: Piscina, gimnasio, salón comunal y zonas verdes que sería costoso mantener individualmente.
- Mantenimiento distribuido: Fachadas, ascensores y áreas comunes se costean entre todos.
- Marco legal claro: La Ley 675 ofrece rutas para resolver conflictos y exigir transparencia.
- Valorización: Un conjunto bien administrado tiende a conservar mejor su valor comercial.
Desventajas (Contras)
- Costos fijos obligatorios: Pagas administración incluso si no usas las zonas comunes o no habitas el inmueble .
- Conflictos vecinales: Ruido, mascotas y convivencia son las quejas más frecuentes.
- Restricciones a la propiedad: No puedes remodelar fachadas ni modificar áreas comunes sin aprobación.
- Burocracia decisional: Cambios importantes requieren convocar Asamblea y lograr mayorías calificadas.
- Riesgo de mala administración: Sin control social, las cuotas pueden mal utilizarse. La reforma a la Ley 675 en discusión busca fortalecer la transparencia .
Derechos de los Copropietarios
Participación y Voto
Derecho a asistir a la Asamblea con voz y voto. Tu voto vale según tu coeficiente. Puedes elegir y ser elegido para el Consejo de Administración o el Comité de Convivencia.
Límite importante: La Asamblea no puede designar al administrador si existe un Consejo de Administración, pues esa es función de dicho órgano (Corte Constitucional, Sentencias C-127/04 y C-474/04) .
Uso de Bienes Comunes
Puedes usar pasillos, ascensores, zonas verdes y amenidades según su destino ordinario, sin perturbar a los demás ni impedir su uso.
El reglamento puede regular horarios y aforos, pero no puede prohibirte el acceso arbitrariamente.
Información y Transparencia
Derecho a solicitar y recibir información sobre cuentas, presupuesto, ejecución y gestión del administrador. La rendición de cuentas es obligatoria y debe presentarse en la Asamblea anual.
El administrador debe poner en conocimiento las actas de Asamblea y Consejo .
Debido Proceso
Ante una sanción, tienes derecho a presentar descargos y a que se siga el procedimiento del reglamento. Las sanciones deben ser impuestas por la Asamblea o el Consejo, previa investigación .
No pueden vulnerar tu intimidad (ej. cámaras dentro de tu unidad privada).
Paz y Salvo y Transferencia
Al vender, tienes derecho a que se te expida paz y salvo si estás al día. Si hay deudas, el nuevo propietario queda solidariamente obligado, pero tú puedes negociar la cancelación antes de la escritura .
Acceso a la Justicia
Si los mecanismos internos (Comité de Convivencia) fallan, puedes acudir a conciliación, arbitraje o a la jurisdicción ordinaria. Los procedimientos internos no son un requisito previo obligatorio para acciones policivas, penales o civiles .
Deberes del Administrador
Naturaleza del cargo
El administrador es el representante legal de la persona jurídica y ejecutor de las decisiones de la Asamblea y del Consejo. No tiene poder absoluto: su gestión está limitada por la Ley 675, el Reglamento y los presupuestos aprobados. En conjuntos con Consejo de Administración, es designado por este órgano, no por la Asamblea .
Deberes de los Copropietarios
Pagar a Tiempo
Contribuir puntualmente con las expensas ordinarias y extraordinarias. La mora genera intereses y puede derivar en cobro coactivo. La obligación persiste aunque no habites el inmueble .
Respetar la Convivencia
No perturbar la tranquilidad. Cumplir horarios de ruido y normas del manual. Las sanciones por incumplimiento pueden incluir multas de hasta 2 veces el valor de las expensas mensuales .
Responsabilidad con Mascotas
Registrar las mascotas, recoger sus desechos y garantizar que no generen molestias. Cumplir las medidas de seguridad para caninos de manejo especial.
Mantener tu Unidad
Realizar reparaciones locativas para evitar filtraciones o daños a vecinos. Si causas daños, debes resarcirlos. No modificar fachadas ni áreas comunes sin aprobación.
Informar Cambios
Notificar al administrador sobre cambios de propietario, arrendatarios o reformas. La solidaridad en deudas hace crucial mantener actualizada la información.
Usar Bien los Recursos
Hacer uso racional del agua, energía y zonas comunes. No apropiarse de áreas comunes ni destinarlas a usos no permitidos.
Administración Aval Pay
Administración Aval Pay es el modelo de gestión que pone a disposición de los conjuntos residenciales colombianos un acompañamiento administrativo integral. Su eslogan lo resume todo: "Gestión que construye comunidad". El enfoque está en la organización documental, el cumplimiento normativo, la capacitación y el fortalecimiento de la convivencia, sin involucrarse en soluciones de pagos ni recaudos.
Gestión documental
Organización y actualización de actas, reglamentos y registros de propietarios.
Cumplimiento normativo
Acompañamiento para que el conjunto cumpla con la Ley 675 y la normativa vigente.
Fortalecimiento de convivencia
Herramientas y protocolos para la mediación de conflictos y la sana convivencia.
Capacitación
Formación para administradores, consejos y comités de convivencia.
Asesoría administrativa
Orientación en la estructuración de procesos y buenas prácticas de administración.
Soporte dedicado
Acompañamiento permanente para administradores y copropietarios.
Actualidad: Reforma a la Ley 675
Una ley que necesita actualización
La Ley 675 de 2001 cumple 25 años. En 2026, la Comisión Primera de la Cámara avanza en un proyecto de reforma que busca fortalecer la transparencia, rendición de cuentas y control en las copropiedades, ante los abusos e irregularidades que se presentan en algunos órganos de control internos .
Mientras la reforma avanza, la ley vigente sigue siendo tu principal herramienta de protección.
Ruta para Resolver Conflictos
1. Comité de Convivencia
Primera instancia. Recibe la solicitud y debe actuar en un término máximo de 15 días hábiles. Sus consideraciones se consignan en acta. No impone sanciones, solo media .
2. Conciliación o Arbitraje
Si no hay acuerdo, puedes acudir a un centro de conciliación o arbitraje legalmente constituido. Aplica para conflictos entre propietarios, tenedores o con el administrador .
3. Vía Judicial o Policiva
Los procedimientos internos no son requisito previo para acudir a la justicia ordinaria o a las autoridades de policía en casos de perturbación a la convivencia .